未来不動産投資ガイド

【現物投資家向け】税金の落とし穴に注意！不動産トークン投資で変わる税金計算

経験豊富な不動産投資家の皆様にとって、新しい投資手法である不動産トークン投資を検討する際、気になるのはやはり「税金」のことではないでしょうか。これまで現物不動産を保有し、家賃収入や売却益に対する税務処理を行ってきた経験があるからこそ、「トークン化された不動産からの収益には、一体どのような税金がかかるのだろうか」「これまでのやり方と何が違うのだろうか」といった疑問や不安をお持ちのことと存じます。

この記事では、現物不動産投資の経験をお持ちの方を対象に、不動産トークン投資における税金の基本的な考え方と、現物投資との主な違い、特に注意しておきたいポイントについて解説いたします。税務に関する正確な判断は、必ず専門家にご相談いただく必要がありますが、まずは大まかなイメージを掴んでいただく一助となれば幸いです。

不動産トークン投資で発生しうる主な税金の種類

不動産トークン投資で収益を得た場合、主に以下の種類の税金が関係してくる可能性があります。

1. インカムゲインに対する税金 これは、不動産トークンが裏付ける不動産から得られる賃料収入などに相当する分配金を受け取った場合に発生する税金です。現物不動産投資における家賃収入と同様の性格を持ちますが、税法上の取り扱いが異なる場合があります。

2. キャピタルゲインに対する税金 これは、保有している不動産トークンを売却し、購入時よりも値上がりしたことによって得られた売却益に対して発生する税金です。現物不動産投資における譲渡所得と同様の性格を持ちますが、こちらも税法上の取り扱いに注意が必要です。

これらの収益に対する税金は、投資家の所得として、原則として確定申告が必要となります。

現物不動産投資の税金計算との主な違い

現物不動産投資では、不動産所得として収益を計算し、必要経費を差し引いて課税所得を算出します。譲渡所得についても、取得費や譲渡費用などを差し引いて計算します。不動産トークン投資の場合、収益の種類や保有形態によって、税法上の取り扱いが異なってくる点が、現物投資との大きな違いと言えるでしょう。

特に注意が必要な点は、不動産トークンからの収益が、税法上どのような所得に区分されるかです。現時点の一般的な考え方としては、以下のようになるケースが多いと考えられますが、個別の契約内容や法律、税制改正によって異なる可能性があるため、あくまで一般的な情報としてご理解ください。

• インカムゲイン（分配金）： 事業所得や不動産所得ではなく、「雑所得」として課税されるケースが多く見られます。雑所得は、他の所得（給与所得など）と合算して総合課税の対象となるのが原則です。現物不動産投資の家賃収入が不動産所得として給与所得などと損益通算できる場合があるのに対し、雑所得の場合は原則として損益通算ができません。
• キャピタルゲイン（売却益）： 原則として「譲渡所得」として課税されるケースが多く見られます。ただし、短期的な売買を繰り返すなど、事業として行っていると判断された場合は、雑所得となる可能性も否定できません。譲渡所得となる場合、現物不動産と同様に、保有期間によって長期譲渡所得（保有期間5年超）か短期譲渡所得（保有期間5年以下）に区分され、それぞれ税率が異なります。しかし、対象となる「資産」の種類によっては、現物不動産の譲渡所得とは異なる税率が適用される可能性も考慮する必要があります。

このように、所得区分が異なると、適用される税率、損益通算の可否、必要経費として認められる範囲などが変わってきます。現物不動産投資の経験からくる税務知識だけでは対応しきれない可能性があるため、十分な注意が必要です。

税金計算で「落とし穴」となりうる注意点

不動産トークン投資の税金計算において、特に現物投資家が見落としやすい、あるいは注意すべきポイントをいくつか挙げます。

• 源泉徴収の有無: インカムゲインにあたる分配金を受け取る際に、運用会社などから源泉徴収が行われる場合があります。源泉徴収された税額は確定申告で精算することになりますが、源泉徴収されないケースもあるため、ご自身で正確な所得を把握し、申告漏れがないように注意が必要です。
• 必要経費の範囲: 雑所得や譲渡所得として計上する場合、どのような費用が必要経費として認められるかの判断が現物不動産投資とは異なる可能性があります。例えば、トークン売買時の手数料、プラットフォーム利用料などが該当する場合がありますが、具体的な範囲は税法や個別の状況によります。現物投資で慣れている管理費や修繕費といった経費の考え方とは異なるアプローチが必要となるでしょう。
• 取得費の考え方: トークンを売却してキャピタルゲインを計算する際、そのトークンの「取得費」を正確に把握する必要があります。複数のタイミングで購入した場合など、取得費の計算方法（総平均法や移動平均法など）についても理解しておくことが重要です。
• 税制改正のリスク: 不動産トークン投資は比較的新しい投資手法であり、関連する税法や解釈が今後変更される可能性も考えられます。常に最新の税務情報を確認することが求められます。

具体的な計算のイメージ（概要）

ここではあくまで一般的なイメージとして、税金計算の概要を示します。正確な計算や申告は、税務署または税理士にご確認ください。

例：インカムゲイン（分配金）の場合

年間受け取った分配金総額 − 雑所得として認められる必要経費の合計 ＝ 雑所得の金額

この雑所得の金額を、他の所得と合算し、所得税・住民税の税率（所得に応じて変動）をかけて税額を計算します。

例：キャピタルゲイン（売却益）の場合

不動産トークン売却時の収入金額 − （そのトークンの取得費 ＋ 譲渡に要した費用） ＝ 譲渡所得の金額

譲渡所得となる場合、この金額に、トークンの保有期間に応じた税率をかけて税額を計算します。（例：短期譲渡所得の方が税率が高い傾向があります）

税務に関する相談は専門家へ

この記事で解説した内容は、不動産トークン投資における税金の一般的な考え方と注意点です。個別の投資案件の構造、投資家の所得状況、その時点の税法などにより、税務上の取り扱いは大きく異なる可能性があります。

正確な税金計算や確定申告を行うためには、必ず税務署に確認するか、不動産や資産運用、新しい金融技術に詳しい税理士に相談することをお勧めします。特に現物不動産投資の経験からくる税務知識を活かしつつも、不動産トークン投資特有のルールや注意点について専門家のアドバイスを受けることが、安心な投資につながります。

まとめ

不動産トークン投資は、現物不動産投資家にとって魅力的な新しい選択肢となりえます。管理の手間が軽減されるといったメリットがある一方で、税金に関しては現物投資とは異なるルールや注意点が存在します。特に、所得区分や必要経費の考え方、取得費の計算などは、現物投資の経験だけでは判断が難しい場合があります。

税金は、投資の最終的な手取り収益に大きな影響を与える重要な要素です。投資を始める前に、不動産トークン投資に関する税金の仕組みを正しく理解し、ご自身の投資計画にどのように影響するかを把握しておくことが大切です。不明な点や不安な点は、必ず税務の専門家にご相談いただき、安心して新しい不動産投資に取り組んでいただければと存じます。