現物不動産投資家が考える不動産トークン投資での『ポートフォリオ構築』と『分散投資戦略』の基本
現物不動産投資家が考える不動産トークン投資での『ポートフォリオ構築』と『分散投資戦略』の基本
現物不動産投資の経験をお持ちの投資家の皆様にとって、「ポートフォリオ構築」や「分散投資」は、リスク管理の重要な要素として日頃から意識されていることでしょう。しかし、現物不動産投資においては、その性質上、どうしても投資対象やエリア、規模に限界があり、理想的な分散投資を実現することが難しいと感じる場面もあるかもしれません。
近年注目されている不動産トークン投資は、この分散投資やポートフォリオ構築の方法に新しい選択肢をもたらす可能性があります。本記事では、現物不動産投資の経験をお持ちの皆様が、不動産トークン投資を活用してどのようにポートフォリオを構築し、より効果的な分散投資戦略を立てられるかについて、その基本となる考え方をご説明いたします。
現物不動産投資における分散投資の課題
まず、皆様がこれまでの現物不動産投資で経験されてきた分散投資の課題について考えてみましょう。
現物不動産への投資は、一物件あたりの投資金額が大きくなる傾向があります。そのため、限られた資金の中で複数の物件に投資し、地域や種別（住宅、商業施設など）を分散させることは容易ではありませんでした。また、各物件の取得手続き、融資、賃貸管理、修繕、税務申告といった一連の管理業務は、物件数が増えるほど手間やコストが増大します。遠隔地の物件への投資は、情報収集や管理がさらに難しくなります。
これらの要因から、現物不動産投資では、特定の地域や数少ない物件に投資が集中しやすく、結果としてポートフォリオのリスクが特定の要因（地域の景気後退、自然災害、特定の物件の空室など）に偏ってしまうリスクがありました。もちろん、熟練の投資家はこうしたリスクを理解し、様々な工夫をされてきたことと存じます。
不動産トークン投資がもたらす分散投資の新しい可能性
不動産トークン投資は、不動産を小口化し、トークンという形で多くの投資家が共同で保有する仕組みです。この「小口化」こそが、分散投資やポートフォリオ構築において、現物不動産投資とは異なる新しい可能性をもたらします。
1. 投資単位の小口化による「複数の物件への投資」の容易さ
不動産トークンは、多くの場合、現物不動産投資と比較してはるかに少ない金額から投資が可能です。これにより、これまで一物件への投資に必要だった資金を、複数の異なる不動産トークン案件に分けて投資することが現実的になります。例えば、都心のオフィスビル、地方の商業施設、海外のホテルなど、現物では投資が難しかった多様な物件タイプやエリアの不動産に、無理のない範囲で分散して投資することが可能になります。
2. 管理負担の軽減による「多様な資産への分散」の促進
不動産トークン投資では、物件の管理・運営はプラットフォーム運営者や専門業者が行います。投資家自身が賃貸管理や修繕の手間を負う必要がありません。この管理負担の軽減は、複数の異なる性質を持つ不動産トークン案件に投資する際のハードルを大きく下げます。結果として、より積極的に地域や物件種別を分散させたポートフォリオ構築を目指しやすくなります。
3. 地域分散の容易さ
現物不動産投資で複数の地域に分散投資することは、情報収集や現地管理の面で大きな負担を伴いました。不動産トークンであれば、オンラインプラットフォームを通じて、全国あるいは海外の不動産に投資できます。物理的な距離に縛られず、分散投資の効果を高められる可能性があります。
不動産トークン投資における具体的な分散投資戦略の考え方
不動産トークン投資において、分散投資戦略を構築する際の具体的な考え方をいくつかご紹介します。
1. 物件タイプ・地域による分散
投資対象となる不動産トークン案件には、マンション、オフィスビル、商業施設、物流施設など様々なタイプがあります。それぞれのタイプは、経済状況や市場動向によって収益性やリスク特性が異なります。また、都市部、地方、特定の商業エリアなど、地域によっても市場の状況は変動します。
ポートフォリオのリスクを低減するためには、単一のタイプや地域に集中せず、複数の異なるタイプや地域の案件に分散して投資することを検討します。例えば、景気変動に強いとされる住宅系トークンと、景気回復期に収益が見込める商業施設系トークンを組み合わせるなど、相関性の低い資産を組み合わせることで、全体としてのポートフォリオの安定化を図る考え方です。
2. 案件提供事業者・プラットフォームによる分散
不動産トークン投資は、様々な事業者が提供するプラットフォームを通じて行われます。各プラットフォームや案件提供事業者によって、扱う物件の質、リスク管理体制、過去の実績などが異なります。特定の事業者やプラットフォームに投資を集中させることは、その事業者の破綻やトラブルといった固有のリスクに晒されることになります。
複数の信頼できるプラットフォームや事業者の案件に分散投資することで、こうした事業者の固有リスクを軽減することが考えられます。ただし、信頼できる事業者や案件を見極めることが前提となります。
3. リスクレベル・収益タイプによる分散
不動産トークン案件には、安定した賃料収入（インカムゲイン）を主とするもの、物件の売却益（キャピタルゲイン）を狙うもの、あるいはその両方を組み合わせたものがあります。また、運用期間や想定利回りによってリスクレベルも異なります。
ご自身の投資目的やリスク許容度に合わせて、これらの異なるタイプの案件を組み合わせることで、ポートフォリオ全体のリスクとリターンのバランスを調整します。例えば、安定志向であればインカムゲインを重視した案件を中心に、積極的なリターンを求めるのであればキャピタルゲインを狙う案件を一部組み込むといった戦略が考えられます。
4. 他の投資資産との組み合わせ
不動産トークン投資だけでなく、これまでの現物不動産、REIT（不動産投資信託）、不動産投資型クラウドファンディングなど、他の不動産関連投資や、さらには株式、債券、預貯金といった他の資産クラスと組み合わせてポートフォリオ全体を構築することも重要です。これにより、不動産市場全体のリスクだけでなく、他の市場リスクに対する分散効果も期待できます。
ポートフォリオ構築・分散投資における注意点
不動産トークン投資が分散投資の機会を広げる一方で、いくつかの注意点があります。
1. 分散投資によるリスク軽減効果の限界
分散投資はリスクを軽減する有効な手段ですが、全てのリスクを排除できるわけではありません。市場全体の下落リスクや、法律・税制の変更リスクなど、分散投資では回避が難しいリスクも存在します。
2. 案件選定の重要性
いくら小口化されていても、投資対象である不動産自体の価値や収益性が重要であることは変わりません。安易に多数の案件に分散するのではなく、それぞれの案件の信頼性、収益性、リスクをしっかりと評価することが不可欠です。これまでの現物投資で培われた物件の目利き力や市場理解は、不動産トークン投資においても大いに役立つでしょう。
3. 情報過多と管理の手間
不動産トークン案件は今後増加していく可能性があります。多数の案件の中から適切なものを選び、分散投資後のポートフォリオ全体を把握・管理することは、現物投資とは異なる形での情報収集や管理の手間が生じる可能性もゼロではありません。信頼できる情報源の選択や、ポートフォリオ管理ツールの活用なども考慮に入れる必要があるかもしれません。
現物不動産投資の経験を活かすポートフォリオ構築
現物不動産投資家として培ってこられた知識や経験は、不動産トークン投資においても非常に価値があります。市場のサイクル、賃貸需要の分析、物件の物理的な状態を見る目、地域の特性理解といった知見は、不動産トークン案件の根拠となる不動産の評価に役立ちます。
不動産トークン投資を活用したポートフォリオ構築においては、これまでの経験で得た「良い不動産」を見抜く力を活かしつつ、小口化や管理不要といった不動産トークンの特性を最大限に活用して、これまで難しかった形での多様な分散投資を実現することが鍵となります。
まとめ
不動産トークン投資は、現物不動産投資における分散投資やポートフォリオ構築の課題に対し、小口化と管理負担軽減という特性によって新しい解決策を提示しています。複数の物件タイプ、地域、事業者、リスクレベルに分散投資することで、より安定したポートフォリオを目指せる可能性があります。
経験豊富な現物不動産投資家として培われた知識を活かしながら、不動産トークン投資の仕組みや特性を理解し、ご自身の投資目的やリスク許容度に合った分散投資戦略を構築することが、新しい時代における資産運用の一つの形となるでしょう。信頼できる情報に基づき、慎重に案件を選択することが何よりも重要となります。