未来不動産投資ガイド

現物不動産投資家が知るべき：不動産トークン投資で得られる『収益の計算』と『確定申告』の基本

不動産トークン投資の収益計算と確定申告の基本：現物投資家が知っておくべきこと

現物不動産投資を長年経験されている投資家の皆様にとって、投資から得られる収益とそれに伴う税金の申告は、資産運用の重要な要素であり、慣れ親しんだ手続きの一つでしょう。しかし、不動産トークン投資という新しい形に興味をお持ちの場合、「実際にどれくらいの収益が得られるのか」「その収益はどのように計算するのか」「税金はどうなるのか」といった疑問をお持ちになるのは自然なことです。

これまでの現物不動産投資とは異なる仕組みを持つ不動産トークン投資では、収益の考え方や税務上の取り扱いにも違いがあります。ここでは、現物不動産投資のご経験がある皆様が、不動産トークン投資で得られる収益の具体的な計算方法や、確定申告に関する基本的な知識を理解するための解説を提供いたします。

新しい投資手法への移行を検討される際に、収益性と税務は非常に重要な判断材料となります。この情報が、皆様の不動産トークン投資への理解を深め、安心して検討を進める一助となれば幸いです。

不動産トークン投資で得られる主な収益の種類

不動産トークン投資で投資家が得られる収益は、主に以下の二種類です。これらは現物不動産投資における「家賃収入」と「売却益」に相当するものとお考えいただけます。

1. 分配金（インカムゲインに相当）

   • トークンの裏付けとなっている不動産から得られる賃料収入や共益費収入などから、管理運営にかかる費用（固定資産税、都市計画税、管理委託費、修繕費積立など）を差し引いた利益が、保有するトークンの割合に応じて投資家に分配されるものです。
   • 現物不動産投資における毎月の家賃収入に近い性質を持ちますが、分配は毎月、数ヶ月ごと、あるいは年に数回など、案件によって頻度が異なります。

2. 売却益（キャピタルゲインに相当）

   • トークンの裏付けとなっている不動産が売却された際、その売却額から取得にかかった費用や売却にかかった費用を差し引いた利益が、投資家に保有トークンの割合に応じて分配されるものです。
   • 現物不動産投資における不動産売却時の利益に近い性質を持ちます。

現物不動産投資では、ご自身で賃貸管理の手間をかけたり、売却活動を行ったりする必要がありますが、不動産トークン投資ではこれらの管理・運営は専門の事業者が行います。投資家は管理の手間から解放され、分配金や売却益の形で収益を受け取ることができます。

分配金（インカムゲイン相当）の計算と受け取り方

不動産トークン投資における分配金は、対象不動産が生み出す賃料収入等から必要経費を控除した「不動産運用利益」を基に計算されます。

• 計算の基本: 分配金は、通常、対象不動産の収益計画に基づいて算出されます。賃料収入から固定資産税、管理委託費、保険料、修繕積立金などの諸経費を差し引いた金額が、全体の不動産運用利益となります。この利益を、発行されたトークンの総口数で割り、投資家が保有するトークンの口数に応じて分配額が決定されます。
• 現物不動産投資との違い: 現物不動産投資の場合、ご自身で経費を管理し、実費に基づいた収支計算を行います。不動産トークン投資では、事業者が運用を行い、その実績に基づいて分配金が計算されるため、投資家が個別に経費を計算する手間はありません。ただし、経費として何が計上されているか（例：修繕費の考え方など）は、案件情報や契約書で確認することが重要です。
• 受け取り: 分配金は、投資家が指定した銀行口座へ振り込まれるのが一般的です。振込手数料などが差し引かれる場合もありますので、詳細は各プラットフォームの規定をご確認ください。

分配金額は、対象不動産の入居状況や経費の変動によって変動する可能性があります。そのため、投資判断時には、過去の運用実績や将来の収益予測だけでなく、リスク要因（空室率変動リスク、賃料下落リスク、経費増大リスクなど）についても理解しておくことが大切です。

売却益（キャピタルゲイン相当）の計算

不動産トークンの裏付けとなる不動産が売却された際に発生する売却益は、一般的に以下の計算式で算出される利益が元となります。

売却益 ＝ 不動産の売却価額 － (不動産の取得価額 ＋ 取得にかかった費用 ＋ 売却にかかった費用)

• 計算の基本: 不動産トークン投資における売却益は、現物不動産を売却した際の利益計算と同様の考え方に基づいています。不動産の売却によって得られた総額から、購入時にかかった費用（購入代金、購入手数料など）、および売却時にかかった費用（仲介手数料、登記費用、税金など）を差し引いて算出されます。この不動産全体の売却益が、投資家の保有トークン割合に応じて分配されます。
• 現物不動産投資との違い: 現物不動産投資では、ご自身で取得費や譲渡費用を把握し、計算する必要があります。不動産トークン投資では、事業者がこれらの計算を行い、投資家には最終的な分配額が提示されます。ただし、どのように計算されたか、どのような費用が差し引かれているかは、開示される情報で確認することが望ましいです。

売却益は、不動産市場の動向や対象不動産の築年数、状態によって大きく変動します。取得時よりも低い価格でしか売却できなかった場合は、売却損が発生する可能性もあります。この点は、現物不動産投資の売却と同様のリスクと言えます。

不動産トークン投資と確定申告の基礎知識

現物不動産投資の経験がある皆様は、毎年確定申告で不動産所得や譲渡所得を申告されていることと存じます。不動産トークン投資で得られた収益についても、原則として確定申告が必要です。

• 分配金（インカムゲイン相当）の税務: 不動産トークン投資から得られる分配金は、税務上、不動産所得または雑所得として扱われる可能性があります。多くのケースでは、現物不動産投資の家賃収入と同様に不動産所得として扱われることが想定されますが、案件のスキームによっては雑所得となる場合もあります。事業者が収益を計算し、源泉徴収が行われた上で分配されるケースが多いですが、確定申告によって年間の総所得と合わせて税額を計算し直す必要があります。

• 売却益（キャピタルゲイン相当）の税務: 不動産トークンを売却、または裏付け不動産の売却によって得られる利益は、税務上、譲渡所得として扱われることが一般的です。現物不動産を売却した際の譲渡所得と同様に、他の所得とは分離して税額を計算する分離課税の対象となることが多いと考えられます。ただし、譲渡所得の計算にあたっては、取得費や譲渡費用をどのように計上するか、保有期間（長期譲渡所得か短期譲渡所得か）によって税率が異なる点など、現物不動産の譲渡所得と同様の知識が必要となります。

• 現物不動産投資との税務上の違いの可能性:

  • 特定口座の有無: 株式投資などで利用される特定口座（源泉徴収あり・なし）のように、事業者が年間の取引をまとめて計算・報告し、源泉徴収まで行う仕組みが整備されているプラットフォームもあります。これにより、投資家自身が行う確定申告の手間を軽減できる場合があります。現物不動産投資にはこのような仕組みはありません。
  • 損益通算: 不動産所得や譲渡所得の損益通算（他の所得との相殺）のルールは、不動産トークンの税務上の分類（不動産所得か雑所得か、あるいは譲渡所得）によって異なる可能性があります。特に雑所得となった場合、損益通算の範囲が現物不動産所得とは異なります。

【重要】税務に関する注意点

本記事に記載している税務に関する情報は一般的な内容であり、個別の案件スキームや投資家の状況によって税務上の取り扱いは異なります。必ず、投資を始める前に、プラットフォームが提供する情報（取引報告書など）、契約書、そして税理士などの専門家にご相談の上、正確な税務処理を行ってください。特に、現物不動産の経験があるからこそ、過去の経験則だけで判断せず、不動産トークン投資特有の税務上の注意点について専門家にご確認いただくことを強く推奨いたします。

信頼できる情報源を見極めるポイント

詐欺などへの懸念をお持ちとのこと、新しい分野への投資においては非常に重要な視点です。不動産トークン投資で安心して収益を得るためには、信頼できる情報源とプラットフォームを選ぶことが不可欠です。

• 事業者（プラットフォーム運営会社）の信頼性: 登録免許を受けているか（例：金融商品取引業者）、経営状況は安定しているか、過去の実績はどうかなどを確認します。上場企業や大手企業が運営しているプラットフォームは、一般的に信頼性が高い傾向にあります。
• 案件情報の透明性: 対象不動産の詳細（所在地、築年数、構造、稼働状況など）、収益計画（収入・費用の内訳、リスク要因）、評価方法、事業者の運用体制などが具体的に、分かりやすく開示されているかを確認します。
• 法的な側面: 資金決済法や金融商品取引法などの関連法規に基づいた適切な手続きが取られているか確認します。募集スキームがどのような法規制の下で行われているかを理解することも重要です。
• 契約内容の明確さ: 収益の計算方法、分配金の支払い条件、投資期間、元本の償還方法、事業者の責任範囲などが契約書に明確に記載されているかを確認します。不明点があれば、契約前に必ず事業者に確認します。
• 過度に有利な条件: 市場の実勢からかけ離れた高い利回りや、「元本保証」といった表現には注意が必要です。不動産投資には必ずリスクが伴います。

ご自身の現物不動産投資で培われた「目利き力」は、不動産トークン投資においても、対象不動産の所在地や特性、市場性を評価する際に役立ちます。しかし、それに加えて、新しい技術であるブロックチェーンや、金融商品としての特性、そして事業者の信頼性という、これまでの現物投資とは異なる視点での評価が必要となります。

まとめ

不動産トークン投資は、現物不動産投資とは異なる形で収益を得る機会を提供します。管理の手間から解放されつつ、小口での分散投資が可能となる点は大きなメリットですが、収益の計算方法や税務上の取り扱いについては、現物投資の経験だけでは理解が難しい部分もあります。

分配金は現物投資の家賃収入、売却益は現物投資の売却益に相当しますが、その計算プロセスや受け取り方、そして特に税務上の取り扱い（不動産所得か雑所得か、分離課税の扱い、特定口座に類似する仕組みの有無など）には違いが生じる可能性があります。

最も重要なことは、投資を検討する案件やプラットフォームについて、収益の計算根拠、税務上の分類、確定申告における手続きなどを事業者から十分に入手し、必要に応じて税理士などの専門家にご相談いただくことです。これにより、安心して不動産トークン投資に取り組むことができるでしょう。

新しい投資への一歩は、正確な知識と信頼できる情報から始まります。この情報が、皆様の新しい不動産投資の形を検討する上で、確かな道標となることを願っております。